부동산 계약서, 이 용어만은 제대로 알아야 손해 없다

부동산 계약을 처음 체결할 때 가장 먼저 부딪히는 장벽은
복잡한 조항이 아니라, **계약서에 적힌 ‘낯선 단어들’**이다.
'중도금', '특약', '잔금일', '계약금 몰취', '등기부등본상 갑구/을구' 등
일반인에게는 익숙하지 않은 용어들이 가득하기 때문이다.

문제는 이 단어 하나하나가 단순한 표현이 아니라,
실제로 수천만 원에서 수억 원의 금전적 책임과 직결되는 요소라는 점이다.
따라서 용어를 정확히 이해하지 않고 도장을 찍는다면
나중에 큰 분쟁이나 손해를 감수하게 될 수 있다.

이번 글에서는 계약서 작성 시 반드시 알아야 할 용어와,
많이 헷갈리는 개념들을 정리해 초보자도 이해할 수 있도록 안내한다.

 

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중도금과 잔금의 차이, 계약일과 잔금일의 의미

중도금과 잔금은 단순히 남은 돈을 나누어 낸다는 개념이 아니다.
부동산 계약에서 금액 지급은 일반적으로 계약금 → 중도금 → 잔금의 3단계로 이루어진다.

• 계약금: 계약 체결 시 지급하는 금액. 전체 매매가의 10%가 일반적
• 중도금: 중간에 지급하는 금액. 계약서에 지급일과 분할 회차 명시됨
• 잔금: 마지막에 지급하는 금액. 등기이전, 열쇠 인도, 입주일과 연계

여기서 잔금일은 단순한 돈 지급일이 아니다.
잔금이 치러지는 날에 실제 소유권 이전과 입주가 동시에 이뤄지는 경우가 많기 때문에
계약상 ‘잔금일’이 사실상 거래 완료일이자 입주일로 작용한다.

특히 ‘잔금일에 소유권 이전이 완료되지 않으면 책임이 누구에게 있는지’에 대한 특약 여부도 중요하다.
예를 들어 잔금을 냈는데 등기 이전이 지연되면 매수인이 불리한 상황에 놓일 수 있다.

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특약이란 무엇인가? 반드시 체크해야 할 문장

계약서 뒷부분 또는 말미에는 종종 ‘특약사항’이라는 항목이 있다.
여기에 기재된 문장은 계약서 본문보다 우선적으로 효력이 발생하는 경우가 많다.

특약은 일종의 맞춤 계약 조건이며,
예를 들어 아래와 같은 내용이 특약에 포함될 수 있다:

• 기존 세입자 퇴거 책임을 매도인이 부담함
• 잔금일에 내부 수리를 완료한 상태로 인도함
• 전세보증금 승계 조건으로 매수자가 승낙함

문제는 이 특약이 모호하거나, 서류상 효력 기준을 명확히 설정하지 않으면
나중에 분쟁의 원인이 될 수 있다는 점이다.

예:

“현 상태 그대로 인도함” → 누가 보수할 책임인지 불명확
“입주일까지 퇴거 완료” → 입주일 이후에 세입자가 퇴거하지 않으면 책임 소재가 불분명

따라서 특약사항은 반드시 구체적이고 명확한 문장으로 작성하고,
불리한 조건이 숨어있지 않은지 꼼꼼히 확인해야 한다.

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갑구, 을구, 등기부등본? 헷갈리는 등기 용어들

부동산 거래의 기본은 ‘등기부등본’이다.
하지만 ‘갑구’, ‘을구’ 같은 용어는 생소하고
무엇을 보는 게 중요한지도 막막할 수 있다.

등기부등본 기본 구조:

항목내용

표제부	토지/건물의 기본 정보 (주소, 구조 등)
갑구	소유권에 관한 사항 (누가, 언제, 어떤 방식으로 소유했는지)
을구	소유권 이외의 권리 (근저당, 전세권, 가압류 등)

✔️ 갑구에 이름이 여러 번 바뀌었다면?
→ 거래 이력이 많아 분쟁 가능성이나 사고 이력 확인 필요

✔️ 을구에 ‘근저당권’이 있다면?
→ 대출 담보로 잡혀 있는 집일 수 있으므로 잔금일 전 말소 여부 확인 필수

이처럼 등기부등본은 실제 거래 리스크를 줄이기 위한 필수 확인 서류이며,
공인중개사가 함께 검토하더라도 스스로 내용의 의미를 파악할 수 있어야 안전하다.

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이 외에도 자주 혼동되는 용어 요약 정리

아래는 부동산 계약서에서 자주 보이지만 오해하기 쉬운 용어들을 정리한 표다:

용어실제 의미주의할 점

대지권	건물과 함께 거래되는 토지 지분	등기상 ‘대지권 미등기’ 여부 확인
전입신고	주소지 변경 신고	임차인의 권리 보호와 직결됨 (확정일자와 연계)
확정일자	계약서에 법적 효력 부여	전세보증금 보호의 핵심 요소
입주일	실거주 가능일	잔금일과 일치하지 않을 수 있음
인도	열쇠 넘기는 행위	계약상 ‘인도 완료일’이 명시되어야 안전함

계약 당시에는 작게 느껴지던 용어 하나가
나중에는 수백만 원의 차이를 만들어낼 수 있다.

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부동산 계약서, 내가 읽지 않으면 누구도 책임지지 않는다

부동산 계약은 인생에서 몇 번 없는 큰 거래 중 하나다.
이럴수록 용어나 문장을 ‘대충 알아듣는 느낌’으로 넘기지 않아야 한다.
계약서는 나를 보호하는 법적 문서이며,
내용을 완전히 이해한 뒤에 도장을 찍는 것이 ‘현명한 소비자’의 기본이다.

 

어려운 단어 하나라도 스스로 검색하고,
불분명한 조항이 있다면 공인중개사에게 설명을 요구하는 용기.
그 작은 실천이 불안한 미래를 막아주는 첫 번째 안전장치가 된다.

 

전세계약 전 전체적으로 점검해야 할 사항은  
[전세계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트 정리]에서  
한 번 더 정리해 두었다.